이태경 편집위원, 토지+자유연구소 부소장 편집위원
서울 아파트 매매가가 86주 연속 상승이라는 기염을 토했다. 통계 작성 이래 최장기간 연속상승 기록이다. 그러나 86주 연속 상승이라는 신기원의 이면에는 무섭게 하락하는 강남과 용산의 하락전환이라는 사실이 숨어 있다. 가파르게 오르던 성북 등의 상승세도 둔화되고 있다. 천정부지로 올라가는 국채금리와 시장금리가 서울 아파트 시장 전체를 서서히 짓누르는 형국이다.
서울 아파트 매매가격 86주 연속 상승의 신기록 달성
1일 한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주(9월 28일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 평균 0.09% 올랐다. 이로써 서울 매매가격은 작년 2월 첫째 주부터 86주째 올라 종전 최장 상승 기간인 2020년 6월 둘째 주∼2022년 1월 셋째 주(85주) 기록을 넘어섰다.
부동산원은 “수요가 꾸준한 대단지, 역세권 및 중소형 중심으로 상승 계약이 체결되고 일부 지역에서 하향 조정 거래가 발생하는 등 지역별 혼조세를 보이는 가운데 서울 전체적으로 상승했다”고 말했다.
주목할 대목은 상승폭의 경향적 축소다. 상승폭은 8월 다섯째 주(0.29%→0.22%)부터 5주 연속 축소됐다. 9월 넷째 주는 직전 주(0.13%) 대비 0.04%포인트 줄어 점차 보합권에 다가서고 있다.
서울 아파트 매매가격이 역대 최장 상승 기록을 경신했다.1일 한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주(9월28일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 평균 0.09% 올랐다. 이로써 서울 매매가격은 작년 2월 첫째 주부터 86주째 올라 종전 최장 상승 기간인 2020년 6월 둘째 주∼2022년 1월 셋째 주(85주) 기록을 넘어섰다.사진은 이날 서울 시내 한 부동산 중개업소 매물 안내문. 2026.10.1, 연합뉴스
강남의 하락폭은 기록적인 수준
서울 아파트 매매가격이 최장 연속상승 기록을 쓰는 동안 강남은 수직으로 하락 중이다. 강남구(-0.42%→-0.56%)가 압구정·대치동 위주로, 송파구(-0.14%→-0.19%)는 잠실·방이동 위주로 하락하며 낙폭을 키웠고 서초구(-0.37%→-0.33%)는 하락폭이 소폭 줄긴 했으나 약세 흐름을 이어갔다.
강남구 아파트값은 약 7년 8개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌고, 8주 연속 하락하며 올해 상승분을 모두 반납했다.
강남구의 하락세는 지난달 들어 더 가팔라졌다. 주간 하락률은 9월 7일 0.35%, 14일 0.36%, 21일 0.42%, 28일 0.56%로 확대됐다. 압구정동과 대치동 주요 단지를 중심으로 가격이 내렸다.
한편 강남 3구(강남·서초·송파구)는 4주 연속 동반 하락했다. 다만 올해 누적 변동률에서는 차이가 났다. 강남구는 마이너스로 돌아섰다. 서초구는 1.36%, 송파구는 5.13% 상승한 상태다. 최근 하락세에도 두 지역은 연초보다 높은 가격 수준을 유지하고 있다.
서울 강남구 압구정동의 한 부동산 중개업소에 급매 시세가 붙어 있다. [연합뉴스 자료사진]
수억원씩 급락 거래 속출 중인 강남 랜드마크 단지들
강남은 직전 거래 보다 크게 낮은 가격에 거래가 체결되는 단지가 곳곳에 등장 중이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트(전용 76㎡)는 지난달 28일 30억 5000만원에 매매됐다. 지난해 11월 기록한 최고가 38억원보다 7억 5000만원 낮은 가격이다. 강남구 개포동 개포주공7단지(전용 83㎡)도 지난달 26일 34억원에 거래됐다. 올해 1월 기록한 최고가 40억 5000만원과 비교하면 6억 5000만원 낮다.
서울 강남구 대치동 은마아파트(전용 76㎡)는 지난달 28일 30억5000만원에 매매됐다. 지난해 11월 기록한 최고가 38억원보다 7억5000만원 낮은 가격이다. 강남구 개포동 개포주공7단지(전용 83㎡)도 지난달 26일 34억원에 거래됐다. 올해 1월 기록한 최고가 40억5000만원과 비교하면 6억5000만원 낮다.
서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. 2022.10.20. 연합뉴스
강남 3구에 이어 용산마저 하락세로 전환해
강남의 가파른 하락폭 못지 않게 눈길을 끄는 건 용산의 하락 전환이다.
용산 아파트값은 전주 0.02% 상승에서 이번 주 0.01% 하락으로 돌아섰다. 용산 아파트값이 하락한 것은 지난 4월 넷째 주(-0.03%) 이후 22주 만이다.
한강벨트 핵심 지역인 용산구가 22주 만에 하락 전환하면서 서울 내 가격 하락 지역은 4곳으로 늘었다.
한강벨트 대표 지역 중 하나인 성동구(0.12%→0.07%)의 상승폭이 축소됐고, 마포구(0.08%)는 직전 주보다는 0.02%포인트 커졌으나 상승률 자체는 높지 않은 수준을 보이고 있다.
강남3구에서 시작된 약세가 이른바 '마용성' 지역으로 확산할 조짐을 보이는 것이다.
서울 성동구 아파트 단지. 연합뉴스
비강남 권역의 상승세도 탄력을 잃어
한편 서울 아파트값 상승폭은 8월 넷째 주 0.29%를 기록한 이후 0.22%, 0.20%, 0.16%, 0.13%, 0.09%로 5주 연속 축소됐다. 서울 상승률이 0.10% 아래로 내려간 것은 지난 3월 넷째 주(0.06%) 이후 27주 만이다.
그간 높은 상승세를 지속하던 중위권 이하 지역도 성북구(0.39%→0.36%), 동대문구(0.39%→0.36%), 은평구(0.22%→0.07%), 강서구(0.33%→0.23%), 중랑구(0.36%→0.25%), 도봉구(0.35%→0.23%), 관악구(0.30%→0.21%) 등 여러 지역에서 오름세 둔화가 나타났다.
경기(0.23%→0.15%)도 전체적으로 상승폭이 축소된 가운데 화성시 동탄구(0.47%), 성남시 중원구(0.39%) 등이 상대적으로 높은 상승률을 보였다.
삼성전자 사내 주택자금 대출 등 영향으로 직전 주 1.09% 상승한 수원시 영통구는 오름폭이 0.37%로 크게 줄었고 용인시 기흥구(0.48%→0.23%), 하남시(0.38%→0.25%) 등도 둔화폭이 컸다.
인천은 0.02% 올랐고 수도권 전체로는 0.12% 상승했다.
비수도권(0.00%)은 3주째 보합을 이어간 가운데 세종 시(0.03%)와 전남광주(0.01%)는 상승했고 4대 광역시와 7개 도는 보합이었다.
전국 매매가격은 평균 0.06% 올랐다.
시도별 아파트 매매가격지수 변동률, 자료 : 한국부동산원
금리 인상 폭풍이 서울 집값 잠재울까?
강남이 휘청대고 용산마저 꺾이며 비강남권역의 아파트 가격 상승세가 눈에 띄게 주춤해진 데에는 여러 요인이 있을 것이다. 그 중 손에 꼽힐 만한 요인이 금리의 질주다.
미국을 비롯한 글로벌 국채금리의 폭주는 가히 놀라운 수준이다. 미국 10년물 국채금리는 지난 1년 동안 112.8bp폭등했다. 충격적인 건 우리나라 국채 10년물 금리가 지난 1년 동안 주요 12개국 중 최대폭 상승했다는 사실이다. 1일 한국 10년물 국채 금리(종가 기준)는 4.439%로 1년 전 2.960%에서 무려 147.9bp상승했다.
국채금리 상승. 자료 : 연합뉴스
국채금리가 폭발적으로 상승하는데다 기준금리 인상까지 더해지니 시장금리가 올라가는 건 자명한 일이다. 시장금리 상승은 자연스럽게 기업 조달비용에도 반영되고 있다. 2일 기준 무보증 3년 만기 회사채 금리는 AA- 등급이 4.668%, BBB- 등급은 10.470%까지 올랐다. 차입 의존도가 높은 중소·중견기업에는 투자와 고용을 주저하게 할 만큼 무거운 수준이다.
기실 신규 공급이 주택 가격을 대번에 잡는 경우는 없다. 시차 때문이다. 세금은 무거워야 하고 장기 지속되어야 주택가격에 강력한 영향을 미친다. 대출 제한은 올라가는 힘은 약화시켜도 가격을 끌어내리긴 어렵다. 그에 비해 금리 폭등이 집값에 미치는 영향은 즉각적이고 위력적이다.
국채금리를 비롯한 시장금리가 장기간 높은 수준을 유지한다면 서울 아파트 시장도 속절 없이 조정을 받을 가능성이 높다. 금리가 이렇게 무섭다.
신현송 한국은행 총재가 27일 서울 중구 한국은행에서 열린 금융통화위원회 본회의에 참석해 의사봉을 두드리고 있다. 2026.8.27 [사진공동취재단]
이태경 편집위원, 토지+자유연구소 부소장 편집위원 red1968@naver.com
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