지난 19일 경기 고양시에 있는 사회주택 녹색친구들 삼송점 세입자들이 보증금 미반환 사태에 항의하는 펼침막을 건물 어귀에 걸어놓았다. 신형철 기자
지난 19일 경기 고양시 삼송 사회주택. 회색 외벽의 창문에는 ‘공공매입’ ‘사회주택 녹색친구들 전세피해 해결위원회’라고 쓴 종이가 내걸려 있었다. 건물 안에는 한국사회주택협회가 붙인 ‘사회주택 운영 정상화 업무추진 안내’가 남아 있었다. 기존 운영기관이 운영을 포기해 관리 공백이 생겼고, 협회가 임대와 관리 업무 정상화를 추진한다는 내용이었다. 하지만 공용부 천장 한쪽에는 물때가 번졌고, 폐회로텔레비전(CCTV) 옆 마감재는 뜯겨 구멍이 난 모습이었다.
이곳에 사는 신민주씨가 ‘이상’을 처음 알아챈 계기도 보증금이 아니라 누수였다. 3월에 한 집에서 물이 차올랐는데도 운영사인 녹색친구들과 연락이 닿지 않았다고 했다. 그는 이 업체 감사보고서 5년치를 찾아 읽은 뒤 자본잠식에 빠진 사실을 파악하고 온라인으로 ‘입주민 대응방’을 만들었다.
삼송점의 한 세입자는 4월 말 보증금을 받지 못한 채 집을 비웠다. 다음 집을 이미 정한 터라 급하게 돈을 빌려 나갔다고 했다. 삼송점의 첫 보증금 미반환 피해였다.
신씨는 다른 입주자들과 함께 녹색친구들의 연남·대조·성산·창천·삼송 5개 사업장 세입자들과 접촉하면서 공동대응 체계를 만들었다. 창천점은 지난해 11월, 연남점은 올해 2월부터 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 있었다는 사실을 파악했다. 운영사는 이미 잠적한 뒤였다. ‘주거 약자’를 위한 것이라는 사회주택이 이들을 울리는 상황이 발생한 것이다.
피해자들은 떠나고 싶어도 보증금을 돌려받지 못해 떠날 수가 없는 처지다. 직장을 다른 곳에 구해도 새로 대출을 받아야 할 판이다. 한겨레가 녹색친구들의 연남·대조·삼송 사업장 피해자들에게서 받은 지난 7월 현재 현황표를 보면, 피해를 호소한 12가구 중 10가구가 전세대출을 이용하고 있었다. 일부는 만기를 6개월 늘린 뒤 다시 6개월을 연장했다. 정책대출의 나이·소득 요건에서 벗어나면 더 비싼 대출로 갈아타거나 연체 위험을 감수해야 할 수도 있다.
피해는 녹색친구들 사업장에만 그치지 않는다. 서울시가 7월에 집계한 사회주택 보증금 미반환 피해는 7개 사업장 35가구, 총액 25억2462만원이었다. 서울시 관계자는 그중 27가구에 14억7300만원을 먼저 지급했다고 최근 밝혔다. 선지급 대상에는 서울주택도시개발공사(SH)가 직접 사업에 참여한 행운·창천·성산점 등이 포함됐다. 이 집계에는 한국토지주택공사(LH)가 추진한 경기도 고양시 삼송점 피해는 들어 있지 않다.
지난 19일 경기 고양시에 있는 사회주택 녹색친구들 삼송점 곳곳에는 제대로 관리가 되지 않아 하자가 발생한 모습이 보였다. 신형철 기자
보증금 미반환 사태가 벌어진 사회주택은 공공이 땅을 마련하고 민간사업자가 건물을 지어 임대하는 방식이다. 세입자는 민간사업자와 계약하기 때문에 보증금 반환 책임도 이 사업자가 진다. 따라서 사업자가 보증금 반환을 해주지 않는 상황에서 세입자들은 공공이 건물을 매입하는 협의가 끝나기를 기다리고 있다. 연남·대조점은 주택도시보증공사와 에스에이치가 출자한 부동산투자회사(리츠)가 땅을 갖고 있어, 리츠가 건물을 사들여야 보증금 지급의 실마리를 찾을 수 있다. 서울시는 오는 30일까지 리츠 주주총회에서 매입을 확정하는 것을 목표로 협의하고 있다. 그러나 두 건물에는 건축 대출 원금 외에 이자 약 5억원도 남아 있다. 이자를 누가 부담할지, 빚을 어떤 순서로 갚을지도 숙제다.
이런 가운데 공공기관들이 사회주택의 임대보증금 미반환 가능성 등 부실화 위험을 미리 점검하기로 해놓고도 사고 예방에 실패하고 뒤늦게 상황을 파악한 것으로 드러났다. 에스에이치가 기본소득당 용혜인 의원실에 제출한 답변서를 보면, 에스에이치는 녹색친구들의 보증금 미반환 위험을 2024년 11월13일 채권자가 강제 경매를 신청한 뒤에야 파악했다. 서울시는 이미 2022년 사회주택 사업자들의 재무 구조가 취약하고 보증보험 가입률이 낮다고 진단해 모든 사업장을 해마다 평가하기로 한 상태였다. 당시 이런 식의 토지임대부·토지지원리츠 사회주택 사업장 21곳 중 보증보험에 가입한 곳은 1곳뿐이었다.
또 경매 신청 뒤인 2024년 12월2일 확정된 정기 평가에서는 녹색친구들이 운영한 대조·연남·성산·창천·봉천 등 5곳 모두 보증보험 가입과 반환 준비금 관리가 미흡하다는 지적을 받았다. 2025년 평가에서는 위험이 더 넓게 드러났다. 에스에이치의 ‘2025년 사회주택 평가·모니터링 용역 결과 보고’를 보면, 평가를 받은 39곳 중 16곳이 시정·권고 기준인 80점에 못 미쳤다. 녹색친구들 성산점과 창천점은 각각 78.5점과 78.4점이었고, 봉천점은 41점에 그쳤다. 그중 13곳은 차입금 규모와 상환 계획, 보증금 반환 준비금 등 재무 관련 문제를 지적받았다.
평가에 참여한 회계법인은 감사보고서를 검토해 심각한 유동성 부족과 자본잠식 상태 등을 확인했다. 하지만 사회주택이라는 이름과 공공기관들의 홍보에 마음을 놓고 계약한 입주자들은 보증금 미반환 사태를 맞았고, 문제가 장기화하는 가운데 고통을 호소하고 있다. 신혼집을 구하다 엘에이치의 사회주택 공고를 보고 삼송점에 지원해 입주한 김아무개씨는 “안전한 보금자리라고 생각했지만 청약으로 이사를 앞둔 상황에서 보증금이 묶였고, 그사이 둘째도 태어났다”며 “경제적·정신적 스트레스가 높아져서 삶이 고단하다”고 말했다. 역시 삼송점 세입자인 이아무개씨는 “보증금 문제로 발이 묶여 아이를 갖는 일조차 계획하지 못한 채 암울한 시간을 보내고 있다. 공공을 믿고 내린 선택의 끝에 이런 미래가 기다리고 있을 줄은 몰랐다”고 했다.
신형철 기자 newiron@hani.co.kr
☞ 열쇳말: 사회주택은 박원순 시장이 재임 중이던 2015년 서울시가 시작한 민관협력형 임대주택이다. 공공이 토지와 자금을 지원하고 사회적기업·협동조합 등이 주택을 공급·운영해 청년 등 주거취약계층에 시세의 80% 이하 임차료와 최장 10년 거주를 보장하려 했다. 그러나 사업자의 취약한 재무 구조와 낮은 보증보험 가입률 등으로 입주자 보호 문제가 불거지자 오세훈 시정은 2022년 8월 신규 공급을 중단했다. 2015년부터 2022년 7월까지 3528억원을 들여 모두 1837호를 공급했고, 2026년 8월 현재 1793호를 관리하고 있다.
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