진보적 방법론 연구 단위 디아마트

제2금융권의 대출 규모 증대는 금융과두제의 경제적 운동에서 본질적 관계의 어떠한 매개를 드러내는 구체적 징후라 할 수 있을까? 수많은 부르주아 경제 언론은 근래까지도 제2금융권의 집단대출 규모가 증가함을 알리고 있다. 《조선비즈》는 다음과 같이 적는다:

여기서 집단대출이란, “주로 재건축·재개발·분양 등 정비사업에서 조합원과 입주 예정자를 대상으로 개별 심사 없이 일괄 승인으로 이뤄지는 대출”을 말한다.² 가장 쉬운 집단대출의 예로는 아파트 중도금 대출이 있다. 아파트 중도금 대출의 경우, 건설 시행사가 중도금 대출을 진행해야 할 금융기관을, 아파트를 분양받을 소비자에게 고지하는 경우가 많다. 기사는 그 고지받는 금융기관이 은행금융기관이 아니라 비은행금융기관인 경우가 많아지고 있다는 점을 지적하고 있다.

금융기관의 경우, 특히 은행이나 은행은 아니지만 여타 예적금을 취급하는 기관들은 예대 마진을 주 수익원으로 한다. 즉, 예금과 대출의 이자 차이에 근거하여 수익을 올린다는 뜻이다. 금융기관들은 예적금을 많이 유치해 전체 자금을 넉넉하게 확보하기도 해야 하지만 확보한 자금으로 대출을 진행해야 실질적인 수익을 올릴 수 있다. 금융기관은 단순히 예적금만을 확보해서는 안 된다. 우량한 대출건을 찾아야 경영을 지속하거나 성장할 수 있다.

아파트 중도금 대출 시장은 규모가 크다. 서초구 방배동 디에이치방배는 1,244세대가 1조 3천억 정도의 중도금 대출을 진행했다.³ 금융기관이 실질적으로 수익을 올릴 수 있는 대규모 대출 건을 은행이 아니라 비은행금융기관이 담당하고 있다는 기사는 상식에 반해 보인다. 중도금 대출 시장은 큰 이윤을 전유할 수 있는 시장이다. 그런 시장을 더 대규모인 자본이 상대적으로 소규모인 자본에 내어주는 사건이 발생하고 있다. 이는 은행과 비은행금융기관의 역할과 비중이 재구축되고 있는 것처럼 해석될 여지가 있다.

은행과 비은행금융기관의 역할과 비중 변화라는 문제의식을 바탕으로, 이 연구에서 지적하고자 하는 쟁점은 다음과 같다: 먼저, 실제로 비은행금융기관이 은행의 기능을 대신하고 있는가가 첫 번째이다; 그러한 역할 분담은 비은행금융권의 성장 때문인가 아니면 은행이 상위에 있는 위계적인 분업인가가 두 번째이다.

쟁점으로 여겨진 두 가지를 검증하기 위해서는 다음 과정을 거쳐야 한다: 먼저 은행이 우리산업 전반에서 막대한 비중을 차지하고 있음을 재확인하는 과정을 거쳐야 한다. 은행을 포함해 금융업이 현대 산업에서 주도적인 역할을 수행하고 있느냐를 알아보기 위해 역사적, 논리적인 탐구를 진행한다. 이는 레닌의 『제국주의: 자본주의 최고단계』, 즉 『제국주의론』에 그 지반을 둔다.

비은행금융권이 은행의 역할을 대신하는가를 파악하기 위해서는 막연하게 제시된 은행과 비은행금융권이라는 개념이 무엇을 지칭하는 것인지 규정할 필요가 있다. 은행과 비은행금융권은 모두 큰 틀에서 금융기관으로 묶인다는 공통점이 있다. 규모나 그 기능에는 다소 차이가 존재하는데, 특히 이 연구에서 쟁점적으로 다루려는 부동산 개발이라는 특수한 지점에서는 그 차이가 뚜렷하게 나타난다.

한국에서 부동산 개발은 어떤 특징을 가졌기에 은행과 비은행금융기관의 기능과 역할이 다른 것처럼 보이는 상황을 발생시키는가? 이를 이해하기 위해서는 부동산 개발과 관련하여 시행사와 은행 및 금융기관과의 관계를 부동산 개발이 이뤄지는 과정 전반을 탐구해야 한다. 앞선 문단에서 지적한 중도금 대출이라는 한국의 부동산 개발에서 주로 나타나는 선분양과 PF대출이라는 요소에 기인한다. 따라서 부동산 개발 과정 전반을 개괄적으로 이해하는 과정으로써 선분양이나 PF대출이 무엇인지 확인하고, 어떠한 특성으로 인해 은행과 비은행금융기관의 기능 분담이 나타나는가를 알아볼 수 있다.

상술한 과정으로써 비은행금융권이 은행의 역할을 실제로 대신하는가를 알아볼 수 있고, 나아가 그러한 역할 분담이 은행의 주도 하에서 일어나는가에 대한 단서를 찾아볼 수 있다. 이 연구에서는 은행과 비은행금융기관의 역할 분담 자체는 실재하며, 이러한 과정이 은행이 주도권을 잃지 않는 한에서 일어나는 까닭에 은행의 산업 지배를 더욱 공고화함을 논증하고자 한다.

레닌의 『제국주의: 자본주의 최고단계』는 국내에서 주로 『제국주의론』으로 일컬어진다. 제국주의론에서 해명하는 제국주의의 경제적 기초는 자본주의의 독점 단계이다. 제국주의란 금융자본과 독점체가 지배계급의 양태로 되어 자본수출, 거대열강의 영토 분할과 재분할이 일어나는 단계이다. 여기서 자본수출이나 영토 분할 등의 개념에 앞서, 금융자본과 독점체라는 표현을 분석해야 한다. 제국주의는 금융자본과 독점체, 특히 금융자본이 지배하는 자본주의를 그 기초로 하기 때문이다.

금융자본은 "생산의 집적, 이로부터 생겨나는 독점체, 은행과 산업의 합병 및 유착"⁴으로 규정된다. 짧은 문장에서 사용된 개념어들의 면면을 살펴보면 다음과 같다:

생산의 집적은 자본주의 발전 과정에서 나타나는 현상이다. 이는 "산업이 엄청나게 성장하고 점점 대규모화되는 기업으로 생산이 급속히 집적되는 과정"⁵을 말한다. 1900년대 독일 사례처럼 증기력이나 전력 사용에서 엄청난 비중을 차지하는 것처럼⁶, 에너지 자원이나 인적 자원이 한 기업에 모이는 현상을 생산의 집적이라고 한다. 생산의 집적이 바로 독점체를 형성하는 토대이다. 기업의 수가 적다면 담합이 용이해지고, 기업의 규모가 커진다면 ‘자유로운’ 경쟁이 어려워진다.

자유경쟁 하 일부 기업은 성장하고, 다수 자본은 도태된다. 이 과정에서 생산과 자본이 몇 거대 기업에 집중되는 현상이 발생한다. 기업의 수가 줄어들고 규모가 커진다면 이전보다 담합하기 쉽게 된다. 수평적으로 담합하는 게 아니라 "원료 가공의 연속적 단계", "각 부문이 상호 보조적인 역할을 수행"⁷하는 형태의 담합이나 집중도 나타난다. 이러한 담합과 집중으로 독점체가 나타난다. 독점체는 이전과 다르게 막강한 생산력을 갖는다. 레닌은 독일 경제학자들의 문헌을 인용하여 "연간 40만 톤의 철강을 생산하고, 엄청난 양의 광물과 석탄을 채굴하며, 철강 제품을 생산하고, 회사 사택에 1만 명의 노동자를 거주시키고 있으며, 때로는 철도나 항만까지 소유"하고 있다는 현실적·역사적 사례를 제시한다.⁸

레닌이 지적하고 하는 바는 생산의 집적이 발생하고 독점체가 형성되는 데 은행이 비중있는 역할을 하고 있다는 점이다.

"은행 업무가 발전하고 소수의 수중으로 집적됨"에 따라, 은행 또한 독점체가 된다.⁹ 즉, 은행도 생산의 집적 과정을 거쳐 독점체가 된다. 독점체가 된 은행은 산업자본가들을 자신에게 종속시킨다. "산업자본가는 오직 은행의 매개를 통해서만 자본을 사용할 수 있으며 이 경우 은행은 자본의 소유주를 대표"한다.¹⁰

지불 과정을 중개⁹하는 은행이 어떻게 산업자본가를 종속시켜 지배할 수 있었을까? 기업경영에 사용되는 자금은 과거에 자유시장에서 거래되었다. 자금이 수요공급의 법칙에 따라 자연스레 배분되었다. 하지만 은행 산업도 발전하며 은행은 단순한 중개 역할 그 이상을 수행한다.¹² 은행이 자금 흐름을 직접 통제하기 시작한다. "자동적으로 기능하는 경제법칙의 작용 영역이 제한되고 은행에 의한 의식적 규제 영역"이 늘어난다.¹³ 자금은 더는 증권거래소를 경유하여, 즉 수요-공급 원리에 의해 공급되지 않는다. 은행의 당좌계정이나 대출로써 공급된다. 은행의 대출 심사를 통과하지 못한다면 아무리 강력한 독점체라도 소자본이 된다. 신디케이트, 대기업 이사회도 결국 은행에 종속될 수밖에 없다.¹⁴ 제국주의 시대 하 독점자본주의 경제에서는 자유경쟁 자본주의 시기와는 다르게 많은 양의 자본과 자금을 요구한다. 경쟁의 수준이 높고 치열하기 때문이다. 그러므로 은행의 자금 공급은 꼭 필요했다.¹⁵ 그런데 증권거래소가 이전에 수행하던 자금 공급의 역할을 수행하지 못하고, 은행에 종속되어 단지 투기자본을 거래하는 기관으로 전락함에 따라¹², 은행은 자본주의 전반에 강력한 영향력을 행사한다.

독점체 형성과 은행과 산업의 합병 및 유착이란, 자본주의가 발전하면 발전할수록 생산이 거대 기업으로 집중되는 집적이 나타나는데, 그 과정에서 요구되는 막대한 자금은 은행을 거쳐서가 아니라면 공급받기 대단히 어려렵다는 점에사 야기된다. 그것은, 은행 또한 거대 기업으로 집중되었으므로 은행은 산업 전반에 막강한 영향력을 행사하는데, 이런 영향력을 행사하는 사례로 주식 취득이나 이사회 임원 파견 등이 있음을 뜻한다.

생산이 집적되고, 독점체가 형성되고, 이러한 독점체는 은행을 필연적으로 매개하여 형성되고 더욱 강해지나 강해지는 만큼 더욱 은행에 종속된다. 산업자본을 자신에게 종속시킨 은행자본은 금융자본으로 거듭난다. 은행이 산업 전반을 포함해 모든 분야에 지배력을 행사한다.¹⁷ 이를 다른 표현으로 금융과두제라고도 한다.

금융과두제는 단순히 은행이 다른 산업과 결탁하는 형태로 지배함을 지적하는 데 그치지 않는다. 금융산업 내부에서도 거대한 금융자본은 영세한 금융자본을 지배하고 종속시킨다. 그것은 레닌이 제휴라고 밝힌 지분 확보의 형태가 될 수도 있고¹⁸, 막대한 양의 자본투자일 수도 있으며¹⁹, 궁극적으로는 모회사가 자회사를 좌지우지하는 지주 형태로 나타난다.²⁰ 독점체가 시장에 강력하게 개입할 수 있는 건 막대한 생산력뿐만 아니라 은행의 자본력을 활용하는 점에도 있다. 그렇다면, 금융자본이 금융산업에 지배력을 행사한다면 어떻게 될까. 다른 독점체들이 은행을 경유하는 수고를 들이는 데 비해 은행은 번거로운 과정 없이 바로 지배력을 행사하게 된다.

부르주아 학계에서 논의되는 금융이란 “경제주체간 자금의 융통”²¹을 뜻한다. 이러한 금융거래를 중개하는 기관을 금융기관이라고 한다. “자금공급자와 수요자간에 거래를 성립시켜 주는 것을 목적”²으로 하는 금융기관은 크게 6개 그룹으로 구분된다: 은행, 비은행예금취급기관, 금융투자업자, 보험회사, 기타금융기관, 공적금융기관.²³ 은행을 제외한 나머지 다섯 그룹을 개략적으로 설명하자면 신협, 마을금고 등 신용협동기구나 대출을 진행하지 않고 수신(예금과 적금)만을 취급하는 우체국을 비은행예금기관이라고 한다. 주식 등을 취급하는 증권사를 금융투자업자, 손해보험과 생명보험을 취급하는 보험사를 보험회사, 금융업과 관련되지만 직접 예적금을 취급하지는 않거나 금융기관을 지배하기 위해서만 설립된 지주회사를 포함해 기타금융기관으로 분류한다. 공적금융기관은 주택금융공사나 서민금융진흥원 등 국가기관을 말한다.

은행기관과 비은행금융기관으로 분류한다면 은행과 나머지 비은행예금취급기관, 금융투자업자, 보험회사, 기타금융기관과 공적금융기관으로 나눌 수 있겠다. 금융업에 종사하기보다 금융과 관련한 행정업무를 수행하는 공적금융기관을 제한다면 전통적인 은행주식회사와 나머지 기관들의 대비가 더욱 뚜렷해진다. 자금을 확보해 투자를 감행한다거나 대출을 진행하여 수신금리와 여신금리의 차액을 실현함으로써 수익을 얻는다는 점은 큰 틀에서 비슷하지만, 예적금과 같은 저축이 아니라 보험으로써 수익을 얻는 보험회사, 증권투자를 진행하거나 혹은 증권투자를 대행하고 혹은 플랫폼을 제공하여 수익을 얻는 증권회사, 그리고 명목상으로는 영리기업이 아닌 신협과 마을금고 류의 신용협동기구 등 면면을 살펴보면 그 기능이 조금씩 다르다.

비은행금융기관 중 비은행예금취급기관은 저축은행, 신용협동기구, 우체국을 의미하는데, 이들 금융기관은 은행금융기관과 달리 ‘서민금융’을 표방한다는 차이가 있다. 저축은행은 서민들이 은행을 이용하지 못하고 고리대금업이나 사채업을 사용하는 실태를 개선하기 위해 서민금융기관인 상호신용금고로 1977년 출범하였다.²⁴ 이후에 법을 바꾸어 현재의 저축은행이 되었다. 저축은행은 은행과는 다르게 신용카드 업무가 불가능한 등 업무의 범위가 좁고, 지역의 서민금융을 지향했기 때문에 정해진 영업 구역을 벗어난 지점설치가 원칙이며 대출 또한 정해진 영업구역 내에서 일정 비율의 이상만큼을 진행하여야 한다.²⁵

신용협동기구는 비영리법인이다. 영리법인이며 주식회사 형태인 저축은행과 다르게 협동조합 형태이다. 따라서 지분에 해당하는 출자금이 얼마냐에 상관없이 1인 1표로 총회를 운영한다. 지역 금융기관의 성격을 띠고 있으므로, 구 및 시 단위 내에 직장이 있거나 거주지가 있는 경우에 가입을 진행함을 원칙으로 한다.²⁶ 신용협동기구는 저축은행처럼 예적금을 취급한다거나 신용카드 영업이 금지된다거나 하는 점이 흡사하다. 그리고 중요한 공통점으로는 저축은행이 정해진 영업 구역 내에서만 영업을 진행하는 것처럼, 신용협동기구는 지역 협동조합을 표방하기 때문에 특정 지역에서만 영업을 진행해야 하고 조합원도 특정 지역과 연관한 사람들을 모집해야 한다.

우체국의 경우에는 주변에 민간금융기관이 없거나 멀어 예적금 가입이 곤란한 농촌과 어촌의 지역민을 위한다는 목적이 있다.²⁷ 그러므로 우체국은 오로지 예적금만을 취급하고 대출사업은 진행하지 않는다.

은행과 비은행금융기관, 즉 은행과 비은행예금취급기관인 저축은행과 신용협동기구 그리고 우체국은 각자 수행하는 기능이 조금씩 다르다. 물론 큰 틀에서는 예적금을 취급한다거나, 금융기관인 이상 자금을 확보해 직접적인 생산을 하기보다는 생산에 간접적으로 관여하거나 금융거래 그 자체로 수익을 획득해야만 한다는 점은 동일했다. 설립 목적이나 이유가 달랐기 때문에 상대적으로 영세한 규모를 유지해야만 하는 제한이 존재한다.

비은행금융권이 부르주아 법리상 그 규모에 제한을 받는 까닭에 특정한 영업방식을 강제당하는 면이 존재한다. 이러한 제한으로 인해 그것은 다양한 분야에 진출하기 어렵고 자금을 조달하는 원가도 높을 수밖에 없다. 조달 원가가 높으므로 상대적으로 고위험 고수익 산업에 진출해야 함이 강제된다. 서론에서 제시한 것처럼, 위계적인 역할 분담이 발생할 수 있는 환경이나 토대는 이런 환경에서 나타날 가능성이 생긴다.

다음 장에서는 아파트 개발과 관련해 시행사 및 시공사와 금융기관이 어떠한 관계를 맺는가를 알아본다. 연구의 서두에서는 중도금 대출을 주제로 은행과 비은행금융권의 비중 변화를 지적하였다. 아파트 중도금 대출은 한국의 부동산 개발에서 선분양과 PF대출이라는 과정을 진행하기 때문에 발생하는 사건으로, 아파트 개발과 관련한 과정 전반을 개괄적으로 이해한다면 중도금 대출과 관련해 어떠한 역할분담이 이뤄지는가를 알 수 있다.

아파트 개발과 관련한 대출을 이해하기 위해서 먼저 대출받는 주체가 크게 두 부류로 존재한다는 점을 짚고 넘어가야 한다. 주택을 분양받고자 하는 소비자와 주택을 분양하고자 하는 시행사이다. 소비자는 다른 용어로 분양받고자 하는 주체이므로 수분양자라고 하기도 하며, 반대로 시행사는 분양자, 분양 주체, 공급자라고도 한다. 아파트를 건설하고 분양하기 위해서 소비자는 금융기관에서 대출을 진행하며, 시행사도 금융기관에서 대출을 진행한다.

대출을 진행하는 과정은 소비자와 시행사 두 주체가 흡사하다. 계약금-중도금-잔금과 같이 3단계를 진행하기 때문이다. 소비자는 계약금-중도금-잔금을 시행사에게 납부하며, 시행사는 선투입비-브릿지론-본PF-잔금의 과정을 거친다. 선투입비는 토지를 구매하는 계약금이고 브릿지론은 토지를 구매하는 중도금과 잔금에 해당하며, 본PF는 실질적인 공사대금을 의미하고 잔금은 완공 이후에 시행사가 금융기관에 상환하는 금액을 말한다.

먼저 소비자가 진행하는 과정을 살펴본다면 무엇보다 중도금이 쟁점이 된다. 아파트 중도금 대출은 전체 주택 분양 과정 중에서 처음에 시작하는 계약금 납부와 마지막에 치르는 잔금이 아닌, 중도금 납부와 관련하여 대출을 진행하는 것을 말한다. 약 10-20%의 계약금을 분양받고자 하는 소비자가 대출 없이 납부하고, 나머지를 6차례에 걸쳐 10%씩 납부하는 중도금, 그리고 잔금을 납부하게 된다. 중도금 대출이란 여기서 중도금이나 잔금 따위를 금융기관에 대출하여 아파트를 건설하고자 하는 주체에게 납부하는 것을 말한다. 중도금 대출은 국내의 아파트 분양에서 흔히 나타나는 선분양제도와 관계가 있다.

선분양 제도란 다음을 말한다. "1977년에 정부는 민간 부동산개발의 대표적인 주체인 건설회사의 자금조달능력이 부족한 점을 고려하여 선분양에 따른 소비자조달금융으로 개발사업에 소요되는 자금을 충당하도록 하였다. 이러한 선분양제도는 부족한 자본축적과 미성숙한 금융시스템 시대의 어쩔 수 없는 선택이었지만, 한국에서 부동산개발분야를 성장시키는 데 기여하였다."²⁸ 아파트를 분양받을 소비자들이 금융기관에서 조달한 자금으로 건설비를 충당하게 한 셈이다. 덕분에, 부동산 개발과 관련한 자금조달 문제는 초기의 토지비 계약금을 어떻게 조달하느냐가 최대 관건이 된다. 국내 시행사들은 약 3~4% 정도의 자기자본만 가지고 부동산 개발을 진행하고 있다.²⁹

아시아 1997년 경제공황 전 부동산 개발은 시공사 대여 방식으로 이뤄졌다. 시행사가 자금을 구해 건설을 진행하는 게 아니라, 실제 건설을 진행하는 시공사가 자금을 구하고 동시에 선분양제도, 즉 소비자가 조달한 자금을 통해 건설을 진행하였다.³⁰ 그러나 공황이 오고 시공사의 자금 조달능력에 문제가 생겼다. 공황으로 인한 부도와 폐업으로 시공사가 더는 많은 자금을 확보하기 어렵게 되었고, 금융기관이 본격적으로 부동산 개발에 참여하며 프로젝트파이낸싱방식(PF방식)이 도입되었다.³¹ PF방식으로 부동산개발이 이뤄지는 경우, 소비자가 아파트 중도금을 치르는 것처럼 시행사도 아파트 부지 구매나 건설 대금에 있어 계약금과 중도금, 잔금을 치른다. PF방식으로 진행되는 부동산 개발의 경로는 다음과 같다:

부동산개발과 관련해 제일 먼저 필요한 금액은 선투입비이다.³² 선투입비란 토지비 계약금과 설계비 등 인허가 비용, 운영 경비를 말한다. 토지비 계약금은 전체 토지대금의 일할 정도 되는 분량이지만 가장 중요하다. 나머지 비용의 중요도나 비중에 비해 토지비 계약금은 비중이 크고 중요한데, "사업시행자가 개발대상 토지 및 해당 사업에 대해 기득권을 보유하고 있다는 것을 객관적으로 증빙할 수 있는 가장 확실한" 방법이기 떄문이다.² 그러나, 토지비와 관련해서 일단 조달이 성공하면 나머지는 이전만큼 난도가 높지 않다. 선분양 제도가 있기 때문이다. 이 다음에 토지구매를 마무리하는 브릿지론이 진행된다. 브릿지론은 약 10-20%의 고금리로 단기에 대출을 진행하여 나머지 토지대금을 치르는 것인데, 브릿지론의 상환은 PF대출이 성공적으로 진행되면 이 자금으로 상환된다.³⁴ 브릿지론의 상환이 끝난다면 본격적인 공사대금을 마련하기 위해 PF대출이 진행된다. PF대출은 다음과 같다. “특정 프로젝트로부터 발생할 미래의 현금흐름만을 대출원리금 상환재원으로 보고, 프로젝트의 유⋅무형의 자산을 담보로 하여, 별도로 설립된 프로젝트 회사에 자금을 공급하는 자금조달기법을 의미한다.”³⁵

비은행금융권에서 진행되는 브릿지론과 달리³⁶ PF대출은 은행권에서 진행된다.³⁷ PF대출의 상환은 소비자들이 내는 중도금 등 “프로젝트에서 창출된 현금흐름”으로 전개된다.³⁸

은행금융기관과 비은행금융기관이 부동산개발과 관련해 최종소비자를 위한 중도금 대출은 그 기능이 동일하다. 최종소비자가 아니라 건설주체인 시행사를 위한 대출은 그 역할이 다르다고 볼 수 있다. 비은행금융기관은 토지구매중도금과 잔금과 같이, 사업의 성패여부가 상대적으로 불확실한 상황에서 고금리의 대출을 진행하는 브릿지론과 주로 관련되었다. 은행금융기관은 토지구매가 마무리되거나 인허가 취득이 완료되어 사업이 충분히 진행될 수 있을 때 본격적인 공사대금을 제공하는 PF대출과 관련되었다. 상대적으로 위험한 대출은 비은행금융기관에서, 상대적으로 안전한 대출은 은행금융기관에서 진행되는 경우가 많았다고 해석할 여지가 있었다. 고위험이냐 저위험이냐에 따라 역할 분담이 이뤄진 것이다.

부동산개발의 초기에 활용되는 브릿지론의 경우 상대적으로 고금리이며, 제2금융권이 약 80%를 담당하고 있다.³⁹ 그러나 브릿지론의 연체율은 최고 25.47%에 달한다.⁴⁰ 물론 경기가 어려워지면서 본PF의 연체율도 최대 16.33%로 낮지 않은 수준이다.² 대출주체가 증권사냐, 저축은행이냐에 따라서 연체의 정도는 바뀌나, 경향적으로 본PF의 연체율이 브릿지론의 연체율보다 낮았다.

“글로벌 금융위기 이후 금융 공급, 신용 보강 방식과 주체가 다각화”되었으며, “특히 제2금융권이 부동산PF 진출에 적극적이었는데 여기에도 여러 이유가 작용했다. 저금리와 부동산 호황기가 이어진 22년 전까지는 연체율 편차가 큰 개인에 비해 도산 가능성이낮은 부동산PF가 건전성지표 관리 측면에서 유리”했다.⁴² 조덕훈은 “초기에는 제1금융권인 은행권의 참여가 많았고, 부동산경기의 호황으로 인해 점차 제2금융권에 속한 저축은행이 브릿지론 형태로 참여하였”다고 분석한다.⁴³ 저금리 시대이고, 부동산 경기가 좋은데다 PF대출이 일단 진행되면 브릿지론의 경우 상환이 확정적이니 제2금융권이 새로운 수익거리를 찾았다고 판단해 진입한 것이 아니냐는 분석이다.

제2금융권, 즉 비은행금융기관이 왜 부동산개발에 뛰어들게 되었느냐의 동인 분석은 다음과 같다:

먼저 은행과 비은행금융기관의 성격을 규정하는 법리적 부분에 근거한다는 분석이다. 제2금융권 중 저축은행이나 신용협동기구는 수익창출에 여러 제한이 따른다. 특정 영업지역에 국한해서 영업을 진행해야만 한다.⁴⁴ 따라서 규모를 키우고 성장하는 데 한계가 있게 된다. 다양한 수익모델 또한 찾아내기 어렵다. 제1금융권과 경쟁하기 위해서는 높은 금리로 예적금을 유인할 수밖에 없으니⁴⁵ 은행처럼 저금리의 수익사업은 규모에서나 금리에서나 불리하다. 결국 상대적으로 높은 위험의 수익사업인 부동산 개발에 투입될 수밖에 없다는 것이다.⁴⁶

둘째로 정부 정책 때문에 비은행금융기관이 부동산개발과 관련한 시장에 진출하였다는 분석이다. 가계대출이란 기업이나 법인이 아닌 일반 가구가 생계 등 여러 이유로 대출을 진행하는 걸 말한다. 2024년 말 발표된 통계를 보면 전체 가계대출 2,682조에서 부동산 관련이 1,309조 가량이다. 즉, 보통 사람들이 대출을 할 때 전체 대출금액의 반절 정도는 부동산과 관련해서 진행된다는 것이다.⁴⁷ 따라서 국가를 위시한 정치권에서 가계대출의 액수를 줄이고자 할 때는 부동산과 관련한 규제를 진행하게 된다. 문제는 은행을 상대로 규제를 진행하게 되면 상대적으로 비은행금융기관을 향한 대출수요가 상승하게 되는 풍선효과가 발생한다는 점이다.⁴⁸

셋째로 은행 정책 때문에 비은행금융기관이 중도금 대출 시장에 진입하게 되었다는 분석이다. 은행은 자금을 활용하는 포트폴리오를 구성하는 데 있어 각 대출 분야마다 내부적인 제한규정이 있다.⁴⁹ 이를테면, 모든 자금을 건설업에 투자한다거나 하는 포트폴리오는 이상적이지 못하다. 왜냐면 포트폴리오를 구성하는 목적은 충분히 낮출 수 있는 비체계적위험을 최소화하고 낮출 수 없는 체계적위험만을 감수하고자 함이기 때문이다. 이때문에 전체 자금운용 중에서 중도금 대출의 비중은 얼마로 조정하거나 하여, 중도금 대출 시장을 비은행에게 열어주는 상황이 나타날 수 있다. 은행이 중도금 대출 시장 진입을 포기하고 다른 시장에 진입하는 것이다. 은행은 자금 규모가 막대하므로 더욱 원활한 수익을 얻을 수 있는 우량 사업장을 찾을 여력이 충분하다.

반면에 비은행금융기관은 규모가 적으므로 다양한 사업을 추진하기 어렵다. 법적 규제나 규모의 한계 따위로 수익처가 묘연한 비은행금융기관은, 은행이 취급하지 않는 고위험 고수익 시장을 담당한다는 역할조차 수행하지 못하게 되었다. 소비자 중도금 대출은 국가가 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 등으로 지급을 보장하는 특성 때문에⁵⁰ 저위험일 수밖에 없다. 그러나 비은행금융기관은 높은 조달원가에도 불구하고 여러 한계 때문에 낮은 ‘수익’의 시장에 진입해야만 한다.

세 번째 해석은 중도금 대출 시장이 저위험이므로 고위험은 비은행금융기관이, 저위험은 은행이 담당한다는 연구의 해석과 상반되는 것으로 보이는 해석이다. 그러나, 저위험 대출을 비은행금융기관이 취급하는 것은 재무위험에 있어서는 저위험이겠으나, 사업위험에 있어서는 고위험이라고 할 수 있다. 즉, 자본을 성장시키고 지속적으로 경영하는 데는 오히려 부정적인 결과를 산출하는 선택이라는 뜻이다. 첫 번째 해석에서 논한 바와 마찬가지로, 비은행금융기관은 법리나 규모에 있어 영세할 수밖에 없으므로, 은행에 비해 공격적인 운영이 요구된다. 비은행금융기관은 고금리, 고수익 대출을 취급해야만 하고 그렇게 해 왔다. 그런데, 중도금 대출 시장과 같은 저위험시장은 “저금리는 강제되면서 조달 원가는 딱히 낮출 수 없는” 시장에 해당한다. 이런 시장에서 은행권과 출혈경쟁을 이어 나가는 것은 사업위험에서 고위험으로, 저위험시장에 진입하는 것이 오히려 더 “위험”하다는 역설적인 상황을 연출한다.

금융과두제의 지배 범위는 산업 전반이고 이는 은행/비은행금융기관 부문을 포괄한다. 비은행금융기관은 법적인 규제 등으로 인해 그 자본 규모가 낮은 수준에 머물 수밖에 없고, 여러 사업을 벌이는 선택지도 좁다. 은행은, 위험을 기준으로 금리도 높지만 동시에 연체율도 높은 브릿지론 대출 업무를 비은행금융기관이 담당하게끔 한다. 은행은 비은행금융기관이 맡는 업무를 은행 입장에서 매력이 없다고 판단했기 때문에 포기하지만, 동시에 자신이 담당해야 할 저위험시장도 매력이 없다고 판단되면 기꺼이 포기한다. 왜냐하면 은행은 매력적인 또다른 이윤처를 찾아갈 자본 규모 여력이 충분하기 때문이다. 은행은 다른 더욱 매력적인 방면으로 진출하기 위해 중도금 대출 시장과 같은 저금리 저수익 시장으로의 비은행자본의 이동을 강제한다. 비은행금융기관은 고위험을 감수해야만 하는데 이는 높은 조달 원가를 강제당하기 때문이다. 비은행금융기관이 저금리 시장에 진출한다는 것은 이른바 ‘출혈경쟁’을 강요받게 됨을 의미한다. 비은행금융기관은 금리는 저위험이지만 사업 목표 달성에서는 고위험이라는 모순적인 사태에 빠진다.

분석들을 총괄하자면, 소비자금융인 중도금 대출과 관련하여 비은행금융기관의 비중이 상승하였으나, 은행이 산업 전반을 지배함은 여전하다. 비은행금융기관이 은행금융기관의 기능을 대신하는 것이 역설적으로 은행금융기관의 산업지배능력을 강화하는 요소로도 사용될 수 있다.

레닌은 저서에서 자유경쟁자본주의 및 독점자본주의 경제를 자본 운동의 자기 구체화의 견지에서 비교·분석하였다. 산업이 대규모화되면서 막대한 자본이 필요하게 되었고, 이러한 자본은 은행자본을 활용해야만 조달할 수 있게 되었다. 물론 증권거래소를 매개하여 수요공급에 따라 자금을 조달할 수도 있으나, 은행 또한 대규모화하며 자금 배분과 관련한 기능도 수행하게 되었으므로 자연스러운 자금의 배분은 사라지고 독점에 의한 규제적인 배분, 즉 대출이나 당좌계정과 관련한 것들만이 가능하게 되었다.

은행을 위시한 금융자본가들이 산업 전반을 지배하게 되면서 상대적으로 영세한 금융자본가나 산업자본가들은 대은행에 종속되었다. 한국의 부동산개발금융과 관련해서 살펴본다면, 상대적으로 영세한 금융자본에 해당하는 비은행금융기관 중 특히 비은행예금취급기관인 신용협동기구와 저축은행이 시행사의 토지구매와 관련한 고위험의 브릿지론을 담당하고, 토지구매나 인허가가 완료된 뒤에 공사대금과 관련한 상대적으로 저위험의 대출은 은행권이 PF대출의 형태로 진행하며 고위험을 비은행금융기관이 담당하는 형태로 되었다.

아파트를 분양받고자 하는 소비자들이 중도금납입과 관련하여 대출을 진행할 때에는 은행금융기관과 비은행금융기관이 중도금 대출이라는 동일한 기능을 주제로 경쟁하게 되나, 소비자금융과 관련한 중도금 대출 분야에서 비은행금융기관이 상대적으로 많은 비중을 차지하게 되더라도 은행금융기관의 영향력이 줄어드는 결과를 불러온다고 보기는 힘들었다. 중도금 대출시장은 국가에서 지급을 보증하는 특성이 있으므로 저금리의 저수익 시장일 수밖에 없는데, 높은 원가로 자금을 조달하는 비은행금융기관이 저위험, 저수익 시장에 진입하는 것은 출혈경쟁을 강요받게 되는 것이나 마찬가지이기 때문이었다. 독점체인 은행은 자신이 원하는 분야에 마음대로 진출할 수 있지만 영세한 금융자본인 비은행금융기관은 독점체인 은행의 의도에 따라 ‘덜 매력적인’사업에 진출을 강요받게 되고 금리는 저위험이나 목표달성에서는 고위험인 모순에 처하게 된다.

그러므로 소비자금융에의 중도금 대출 분야에서 상대적으로 은행금융기관의 비중이 줄어들게 되더라도 은행금융기관의 영향력이 줄어든다고 보기는 힘들었다. 동시에, 비은행금융기관의 중도금 대출과 관련한 비중이 상승한다는 말은 관점에 따라 산업의 규모가 확대되면서 저위험군 대출 담당과 고위험군 대출 담당으로 사회적 분업이 확대된다고도 볼 수 있는 데다, 비은행금융기관의 중도금 대출도 시장의 꼭대기에 위치한 금융자본이 설정한 전장에서 금융자본이 설정한 규칙에 따라 불리한 싸움, 즉 중도금 대출 시장에서의 경쟁을 강요받는 것이나 마찬가지이기 때문이다. 어떤 방향으로 나아가든 은행금융기관이 산업전반을 지배하는, 1900년대부터 이어져 온 산업 전반의 분위기가 전환되기보다는, 오히려 강화하는 형태를 표현한다고 해석할 여지가 있었다.

진행된 분석의 한계는 다음과 같다: 먼저 국내 부동산개발금융시장의 역사를 개괄적으로 다루어 은행금융기관의 역할과 비중이 어디서부터 어떻게 되었는가를 분석하지 않았고 근래에 존재하는 소비자금융 시장에서 비은행금융기관의 비중 상승만을 문제로 설정하여 분석하였다. 따라서 비은행금융기관의 비중 상승과 기능 대체가 어떠한 역사적인 의미가 있는가를 분석하는 데 미흡하였다.

또한 분석이 다루는 부분은 이론적으로 추상적인 부분에 그친다는 점에 있다. 특정 지역의 아파트 분양과 관련하여 비은행금융기관의 대출과 은행금융기관의 대출 관련 자료를 실제로 입수하여 통계적인 자료에 근거하였으면 더욱 구체적인 내용을 서술할 수 있었겠으나, 진행된 분석에서는 그러한 구체적인 부분을 조사하기보다는 이론적이고 관념적인 가능성만을 논한 데 한계점이 존재하였다.

단, 분석에서 지적하였듯이 은행자본의 산업지배란 산업이나 국가 전반을 아우른다. 또한 생산의 집적이 모든 산업에서 나타나는 것처럼 은행과 관련한 금융권에도 예외가 없었다. 다른 산업이 그랬던 만큼 은행과 금융권에도 생산의 집적이 이뤄지고 대규모화, 독점, 사회적 분업의 확대로 구체화됨을 알 수 있었고 이런 형태가 대규모 PF대출은 은행권, 상대적으로 소규모인 브릿지론은 비은행금융권으로 나타난다고 해석할 여지가 있음은 연구로써 지적 가능한 부분이었다.<끝>